בניית תמהיל משכנתא ע"י רואה החשבון קובי חבר לקבלת משכנתא מותאמת ללווה ולחיסכון מירבי.
מה זה תמהיל משכנתא?
הרכב של מספר מסלולי משכנתאות שונים במטרה לפזר סיכוני ההלוואה ולנטרולם ככל האפשר.
בחירת תמהיל משכנתא טוב תוביל לחיסכון עצום
בחירת תמהיל נכון תוביל גם לקבלת תוצאות כלכליות טובות יותר ולתכנון ההחזר החודשי המתאים ללווה הספציפי בהווה ובשינויים בעתיד.
ההחזר החודשי והחיסכון בבחירת תמהיל נכון יוביל ללקיחת משכנתא אופטימלית שמושפעת בעיקר ע"י המסלול הנבחר, שיטות חישוב הריבית (שפיצר או קרן שווה), סוג הריבית ותקופת ההלוואה, והרבה פחות מהמשא ומתן על גובה הריבית שחשוב לשפרו אך השפעתו הרבה יותר קטנה בגובה החיסכון.
ייעוץ יחודי ע"י רואה חשבון-אודות המלצות ומכתבי תודה אסרטיביות במשא ומתן-חיסכון
מהו תמהיל משכנתא מומלץ?
תכנון תמהיל משכנתא-יועץ משכנתאות פרטי, הקלק בתמונה
מומלץ לציבור הרחב, שלא מומחה בתחום המימון, לקחת תמהיל משכנתא עם כ 3– 2 מסלולי משכנתא שונים מאוד באופיים, לרב המנוגדים זה לזה במטרה שאם יפגע במסלול אחד ירוויח בשני. דרך זאת מקטינה את הסיכון אך גם את הסיכוי לחיסכון גדול יותר (או מניעת הפסד גדול יותר), זאת הליכה לכיוון משכנתא ממוצעת בלבד ולא למשכנתא מעולה. להערכתנו זה לא מספק. ראה בהמשך המאמר המלצה לתמהיל של שלושה מסלולים שונים.
החשיבות של בחירת מסלולי משכנתא נכונים
המסלולים והתמהיל ביניהם חשובים הרבה יותר אף מאשר קבלת ריבית נמוכה. תמהיל משכנתא נכון יכול לחסוך ללווה הרבה מאד כסף. בחירת המסלול הנכון המותאם למצבו הפיננסי של לווה בהווה ובתכנון העתידי הוא קריטי. האם לקחת משכנתא צמודה או ללא הצמדה? באיזה שיטת חישוב ריבית לבחור, בשפיצר או קרן שווה? למה להצמיד ההלוואה? למדד, לדולר, או ליורו? איזה סוג ריבית משכנתא לבחור בקבועה או במשתנה? איזה ריבית עוגן לבחור, ריבית פריים, אג"ח, גיוסים, ליבור וכד'? האם בריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, עשר שנים וכד?
בלקיחת משכנתא צריך חבר – צור קשר
בחירת מסלול חשוב יותר מהריבית
להחלטות נכונות לשאלות האלו ולבחירת תמהיל משכנתא נכון יש משמעות כספית הרבה יותר כבדה וחשובה מגובה אחוז ריבית שנשלם. ריבית הנמוכה ביותר למסלול מסוים הוא חשוב מאוד וחוסך הרבה כסף ללווה, אך בחירת תמהיל ומסלולי משכנתא לפי השאלות הנ"ל חשוב אף יותר וחוסכת בהרבה הרבה יותר כסף ללווה. לווה ממוצע מתרכז מול הבנק בגובה אחוז ריבית ועליו עושה משא ומתן עם מספר בנקים וזה חשוב, אך הרבה פחות חשוב מאשר התרכזות בתמהיל ובמסלול המשכנתא הנכון ולקיחת משכנתא אופטימלית על מנת לחסוך סכומי עתק.
טוב יעשה הלווה שיבין היטב את הגורמים המשפיעים על חישוב משכנתא כי כך יוכל לחסוך כסף, ובגדול!
תמהיל משכנתא סטנדרטי מומלץ – לא האידיאלי ולא האופטימאלי
תמהיל משכנתא סטנדרטי לציבור הרחב לפיזור סיכונים – כללי ביותר, לא מיועד ללווה ספציפי. המלצת התמהיל משתנה לפי השינויים הכלכליים המתרחשים בעולם ובישראל ובריביות הקיימות במסלולים מסוימים בזמן לקיחת ההלוואה:
– כחצי במסלול ריבית קבועה וקרן לא צמודה
– כשליש במסלול ריבית פריים מינוס, קרן לא צמודה
– היתרה במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים, קרן צמודת מדד או לא צמודה
הלווה שרוצה ללמוד טוב את תחום משכנתאות, לפני שניגש לבנקאי, יעשה צעד חכם אם יקרא את הדפים המומלצים ומודגשים בעמוד זה והנמצאים באתר זה. רצוי להגיע לבנק עם ידע על המסלולים והריביות ולהכתיב לבנקאי תמהיל משכנתא המתאים ללווה הספציפי, ובאסרטיביות. אם הלווה לא יעשה זאת, הבנקאי ימליץ לו ויוביל אותו לתמהיל משכנתא ומסלולים הכי נוחים לבנק ולשיטות חישוב ריבית הרווחיות יותר לבנק משכנתאות (למשל שפיצר) וזה יהיה על חשבון הלווה.
נהלים למתן משכנתאות לדיור של בנק ישראל משתנים מידי עם ולכן יש לעקוב אחריהם ולשנות בהתאם את בחירת המסלולים.
הימנעו מטעויות!
בחירת תמהיל משכנתא היא מורכבת כלכלית וכדי למנוע לפחות חלק מהטעויות הנפוצות ולשלם לבנק לפחות עשרות אלפי שקלים מיותרים בלקיחת ההלוואה רצוי להתייעץ עם מומחה בתחום מר קובי חבר רואה חשבון.
צעד חכם יעשה האדם המקבל עצה מבעל ניסיון