גרירת משכנתא – מאת קובי חבר, רואה חשבון, יועץ משכנתאות פרטי.
גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא שמירת הלוואה קיימת תוך כדי החלפת הנכס המשועבד.
בקניית דירה חדשה כשעדיין לדירה הישנה נותרה יתרת משכנתא בתנאים יחסית טובים נעדיף לא לפרועה אותה ורק נשעבד את הדירה החדשה במקום הדירה שנמכרה.
אנו גוררים את ההלוואה הישנה לדירה החדשה.
ייעוץ יחודי ע"י רואה חשבון-אודות המלצות ומכתבי תודה אסרטיביות במשא ומתן-חיסכון
מטרת גרירת משכנתא
מטרת הגרירה לאפשר רכישת דירה חדשה ללא סגירת משכנתא הישנה ולהשאיר בטוחה חדשה לבנק עבור המשך ההלוואה.
מיחזור משכנתא – עלויות והחיסכון העצום, הקלק
הבנק צריך להסכים לביצוע הגרירה.
אם נותרה משכנתא בזכאות משרד הבינוי והשיכון אז העברת הישנה לחדשה כפוף לעמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. הקושי העיקרי בד"כ הוא מיקום הדירה החדשה.
יש לדרוש בחוזה מבעל הדירה המוכר להסיר את השעבוד של הנכס מהבנק שלו על מנת שיהיה אפשר לשעבדה לטובת הבנק של הרוכשים.
בביצוע גרירה אין פעולה כספית כמו מיחזור משכנתא של סגירת הלוואה ופתיחת הלוואה חדשה בתנאים משופרים, אלא רק שינוי בשעבוד הנכס מדירה ישנה לחדשה.
בלקיחת משכנתא צריך חבר – צור קשר
מתי אפשר לבצע גרירת משכנתא?
התנאים העיקריים הם:
– בדירה בבניה – חייבים קודם כל לסיים את שלב בניית היסודות
– תשלום הלווה מהונו העצמי עבור הדירה החדשה: יתרת קרן ההלוואה הקיימת (הנגררת לנכס החדש) ובתוספת של כ 15% – 10% משווי הנכס.
– הסכמת הבנק למשכנתאות לביצוע גרירת משכנתא.
כיצד מתבצעת הגרירה?
תהליך הגרירה דומה מאוד לתהליך לקיחת משכנתא רגילה מבחינת התהליך והצגת המסמכים לבנק, גם את בדיקת המצב הפיננסי והוכחת יכולת לפירעון ההלוואה. המסמכים העיקריים הם: תדפיס שלושה חודשי חשבון עו"ש בבנק, הוכחת הכנסות, תעודת זהות עם הספח, חוזה מכירת הדירה, חוזה רכישת דירה חדשה, ועוד. ראה שלבי אישור משכנתא וכמו כן את מסמכים נדרשים לפי שלבים בנוסף צריך טופס חתום של הבקשה לגרירת משכנתא.
בסיום התהליך כולו והצגת המסמכים לשביעות רצונו של הבנק הוא משחרר את השעבוד מהדירה הנמכרת ומשעבד את הדירה החדשה.
מתי מקפיאים את שעבוד הנכס הישן?
כאשר נמכרה הדירה הישנה ועדיין לא נרכשה הדירה החדשה אפשר להקפיא את שיעבוד הנכס עד לרכישת הדירה החדשה.
במקום הבטחון של הדירה שהיה נספק לבנק ערבויות חדשות שוות ערך כספי לשעבוד שהיה.
בד"כ ערבויות חילופיות טובות הן ערבות בנקאית, חשבון השקעות או פיקדון המשועבדים לבנק.
יש להדגיש שההקפאה היא לא על המשך תשלום החזרים כי ממשיכים לשלם כרגיל את ההלוואה.
האם בנק משכנתאות יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא?
כעקרון הבנק לא מתנגד לביצוע גרירה ואף לפי נוהלי מתן הלוואות לדיור של בנק ישראל הבנק לא יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא אם משעבדים נכס אחר ולפחות שווה ערך כספי. בנק לא יכול להתנות גרירת משכנתא בשינוי תנאי הלוואה קיימת אלא רק אם יש סיבות מוצדקות וסבירות והבנק מודיע ללווה על השינוי ומראש.
הבנק יכול לסרב לביצוע גרירת משכנתא אם הנכס החדש לשעבוד נחשב בעיני הבנק למשכנתאות כמסוכן עבורו.
סיכון נקבע לפי: ירידת שווי הנכס, מיקומו כד'.
הלווה כפוף לאישור ולשיקול דעת של הבנק למשכנתאות ולנהליו, טוב יעשה לווה שיבדוק בזמן אמת עם הבנק את האפשרות של גרירה והביטחונות הנדרשים ממנו וכמו כן את גובה העמלות של גרירת משכנתא.
מהם הקשיים בביצוע גרירה?
יש מספר קשיים שיש לקחת בחשבון בביצוע גרירת משכנתא:
- עמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון במקרה והמשכנתא היא ב- זכאות מהמדינה
- הסיכון הנוסף לבנק מהנכס החדש
- אספקת ערבויות חילופיות מתאימות במקום הדירה שנמכרה כאשר הדירה החדשה עדיין לא נרכשה. הקפאת שעבוד משכנתא
- צורך במשכנתא נוספת לרכישת הדירה החדשה וההחלטה לקחת הלוואה חדשה מבנק אחר מהבנק של גרירת משכנתא . יש יותר בירוקרטיה ובזבוז זמן בקבלת אישורים ממספר בנקים
- דרישת הבנק במקרים חריגים לשנות את תנאי ההלוואה הישנה הנגררת
- תשלום מהון עצמי לדירה הנרכשת – מינימום את סכום יתרת הקרן של גרירת משכנתא בתוספת כ 15% – 10%
אומנם יש קשיים שונים בביצוע גרירת משכנתא אך היא בהחלט אפשרית לביצוע ובזמן סביר. טוב יעשה לווה אם יתייעץ עם מומחה לצמצום הבירוקרטיה ולביצוע מהיר יותר.
ידע ←←← כוח ←←← כסף