קובי חבר, רו"ח
מיחזור משכנתא – בדיקת כדאיות כלכלית חינם על ידי רואה חשבון!
בדיקת כדאיות בכלכלית של מיחזור משכנתא והטיפול בה מול הבנקים מתבצע ע"י רואה החשבון קובי חבר, בעל תואר שני במנהל עסקים. נסיון עשיר בניהול כספים של כ- 30 שנה כולל במשכנתאות ובמשא ומתן כספי ובנקאי.
מדוע מבצעים מיחזור משכנתא?
כדאיות מיחזור משכנתא – בדיקת החיסכון ע"י יועץ משכנתאות פרטי, הקלק בתמונה או בצור קשר
מיחזור משכנתא – חסכון עצום
- חיסכון מינימום של עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפים, לכן כדאיות המיחזור היא עצומה
- עלויות מיחזור משכנתא הן זניחות לגובה החיסכון המתקבל ע"י מיחזור משכנתא
- פעולה יחסית טכנית פשוטה
- מייעל את כלכלת המשפחה ומותיר לה יותר תקציב לנושאים אחרים
ייעוץ יחודי ע"י רואה חשבון-אודות המלצות ומכתבי תודה אסרטיביות במשא ומתן-חיסכון
ידע >>> כוח >>> כסף
- שיפור תנאי ריבית
- יצירת חיסכון כספי גדול בתלומי המשכנתא הרב שנתיים
- הקטנת החזר משכנתא החודשי
- הקטנת או הגדלת תקופת המשכנתא במספר שנים
- לשיפור מסלולי המשכנתא
- שינוי בתנאי המשק המקרו כלכליים לטובה או לרעה שהשפיעו על תנאי משכנתא קיימת
- שינוי תנאי המיקרו כלכלה האישיים של לווה משכנתא לטובה או לרעה
עלויות מחזור משכנתא
בלקיחת משכנתא צריך חבר – צור קשר
בד"כ עלויות מחזור משכנתא הן זניחות לגובה חיסכון מחזור משכנתא:
- עמלת פירעון מוקדם
- עמלת פתיחת תיק משכנתא
- הערכת שמאי לנכס המשועבד
- הוצאת נסח טאבו לבדיקת הבעלות על הנכס
- איגרת ביטול משכנתא ישנה
- עמלת יועץ משכנתאות פרטי – להגדלה מהותית בחיסכון
חסכון מחזור משכנתא > עלויות מיחזור משכנתא
מה זה מיחזור משכנתא והאם חסכוני?
מיחזור משכנתא – פעולה של סגירת משכנתא ישנה ופתיחת משכנתא חדשה.
החזר מלא של המשכנתא הישנה מכספי הלוואת משכנתא חדשה.
מיחזור יכול להתבצע בכל בנק משכנתאות ולא רק בבנק משכנתאות שבו נלקחה המשכנתא הישנה.
רצוי לבצע משא ומתן עם שניים-שלושה בנקי משכנתאות שונים.
במיחזור אפשר לשפר ריביות ומסלולי משכנתא שיתנו חיסכון רב שנתי מהותי אם נעשה במקצועיות תוך הבנת השוק הפיננסי.
מתי נבדוק כדאיות מיחזור משכנתא?
תנאי משכנתא הם דינמיים מאוד ולכן כדאי מאוד לבדוק כל 2-4 שנים את כדאיות המיחזור משכנתא על מנת לחסוך ברמה רב שנתית בהוצאות הריבית וההצמדה דבר המשאיר ללווה משכנתא יותר תקציב לנושאים אחרים ולייעול כלכלת המשפחה.
עמלת פרעון מוקדם לא סיבה לאי בצוע מיחזור משכנתאות
עמלת הפירעון המוקדם באה לפצות את בנק משכנתאות על הפסד הכנסות מריבית משכנתא עקב סגירת משכנתא ישנה. הקנס הוא היוון הריבית העתידית.
עיקרי תהליך מיחזור משכנתא
- קבלת דו"ח סטטוס משכנתא קיימת – יש לו שמות שונים בבנקים למשכנתאות כמו "תמצית יתרת משכנתא לסילוק מלא" או "דוח יתרה לסילוק" וכד'. מטרת דו"ח יתרה לסילוק משכנתא היא לראות מה הייתה קרן המשכנתא המקורית ותאריך מקורי של משכנתא, שם מסלולי משכנתא, סוג הצמדה וריבית משכנתא, מה יתרת משכנתא היום, פיגורים בהחזרי משכנתא , גובה החזר משכנתא החודשי לקרן וריבית,, גובה עמלת פירעון משכנתא מוקדם וכד'.
- המצאת מסמכים ראשוניים לבנק משכנתאות – פירוט המסמכים הראשוניים בהמשך דף זה
- לימוד עולם המשכנתאות – מסלולי משכנתא וריביות משכנתא
- משא ומתן לפחות עם שניים-שלושה בנקי משכנתאות שונים
- סגירת הסכם משכנתא
- השלמת מסמכים לפני ביצוע העברת כספי המשכנתא החדשה לפירעון משכנתא ישנה – השלמת מסמכים ראה בהמשך דף זה
מיחזור משכנתא – מסמכים ראשוניים לפני משא ומתן כספי
- הוכחת הכנסות – 3 חודשי משכורת או לעצמאי אישור מיועץ מס או רואה חשבון, הסכם מזונות, ביטוח לאומי, פנסיה וכד'
- 3 חודשי תנועות עו"ש בבנק
- צילום תעודת זהות עם הספח
- כתב הסכמה חתום ע"י מבקש משכנתא באם יש לו מייצג, יועץ משכנתאות פרטי, שבא במקומו לבנק משכנתאות
- דו"ח יתרה לסילוק משכנתא – עם הפרטים הנ"ל המוזכרים בדו"ח סטטוס משכנתא בדף זה
- דו"ח תשלומי משכנתא חודשיים שבוצעו בשנתיים האחרונות
מיחזור משכנתא – השלמת מסמכים לאחר חתימת הסכם משכנתא
- נסח טאבו
- ביטוח מבנה לדירה – המוטב הוא שם בנק משכנתאות החדש
- ביטוח חיים – המוטב הוא שם בנק משכנתאות החדש
- שיעבוד ראשון של הנכס לטובת בנק משכנתאות החדש
- מכתב "נלווה" מבנק משכנתאות הישן המציין במדויק את יתרת משכנתא לסילוק מלא – הבנק למשכנתאות חייב להעביר את המכתב תוך שלושה ימים מהבקשה
- הערכת שמאי חדשה – אם מיחזור משכנתא נעשה בבנק משכנתאות אחר
מחזור משכנתא – באיזה בנק משכנתאות?
מחזור משכנתא – חשיבות מיחזור משכנתא
כעקרון בבנק משכנתאות של משכנתא ישנה עלויות מחזור משכנתא יהיו מעט זולות יותר אך בשוליים. בד"כ לבנק הישן לא צריך שוב הערכת שמאי באם לא עברו הרבה שנים מזמן מחזור משכנתא ללקיחת משכנתא במקור. מומלץ מאוד לעשות משא ומתן עם שניים-שלושה בנקי משכנתאות שונים כי החיסכון הגדול מאוד הוא בתנאי משכנתא משופרים ולא בעלויות מחזור משכנתא שהן זניחות יחסית לגובה החיסכון.
מסקנה – אין חתונה קתולית עם בנק משכנתאות ונבצע מיחזור משכנתא בבנק שייתן תנאים משופרים שיחסכו ללווה אף עשרות אלפי שקלים.
סיכום
- התהליך הוא פשוט מאוד אם מכירים אותו ויש את הניסיון
- חסכון של עשרות אלפי שקלי ואף יותר
- מצריך ידע והבנה בעולם המשכנתאות ובתהליך המשא ומתן עם הבנקים למשכנתאות
- עלויות מיחזור משכנתא לרב זניחות לגובה החסכון