ריבית משתנה וקרן צמודה – ריביות משכנתא

מהי משכנתא דולרית?

משכנתא דולרית היא אחת המסלולים של ריבית משכנתא משתנה וקרן צמודה.
הסבר מלא על חישוב משכנתא דולרית, מהו העוגן הדולרי?
שיטת ההצמדה לדולר (או מט"ח אחר), יתרונות וחסרונות, תחזית שער חליפין של הדולר, המלצה האם כדאי לקחת הלוואה דולרית, וכד' נמצא בדף האתר – משכנתא דולרית.

ריבית פריים – מה ההבדל משיטת ריבית משתנה וקרן צמודה?

מסלול ריבית פריים הוא גם מסלול של ריבית משתנה.
משתנה על פי עוגן הריבית של גיוסי כספים דולרי של בנק משכנתאות או לפי עוגן ריבית ליבור (ראה ערך ריבית ליבור בויקיפדיה) בד"כ הנמוך מבניהם.
ההבדל העיקרי בין מסלול ריבית פריים למסלול ריבית משתנה צמודה הוא שמסלול ריבית פריים משתנה על פי עוגן ריבית פריים במשק וההלוואה אינה צמודה למדד או למט"ח.
ריבית משתנה לא במסלול ריבית פריים משתנה על פי עוגן גיוסי כספים של הבנק למשכנתאות, עוגן אג"ח, עוגן ליבור וכד'.

לקיחת משכנתא בריבית משתנה וקרן צמודה למדד – יתרונות וחסרונות

יתרונות – ריבית משכנתא במסלול ריבית משתנה היא נמוכה ביותר.
לבנק משכנתאות יש סיכון נמוך מאוד בכך שריבית המשכנתא משתנה "בתחנות" ומתאימה עצמה לשוק הפיננסי וכמו כן הקרן שומרת על ערכה הריאלי כי היא צמודה למדד או למט"ח. הבנק למשכנתאות יכול להציע במסלול זה ריבית משכנתא נמוכה יותר ככל שתקופת התאמת הריבית הנמוכה יותר.
הלוואה זאת נלקחת בעיקר בתקופות שיש ריביות משכנתא נמוכות ואינפלציה נמוכה ולכן החזר ההלוואה החודשי יהיה נמוך בשנים הראשונות.
אין קנסות יציאה כי ריבית משכנתא והקרן מותאמים לשוק הפיננסי והסיכון לבנק משכנתאות קטן ביותר.

חסרונות – חוסר יציבות מוחלט בגובה החזר משכנתא חודשי וגובה יתרת קרן ההלוואה, החוב לבנק משכנתאות.
ריבית משכנתא זו משתנה לפי עוגן ריבית משכנתא והקרן משתנה כל הזמן לפי האינפלציה או המט"ח.
עוגן הריבית המשתנה לא תמיד שקוף ללווה.
באינפלציה גבוהה יתרת קרן ההלוואה תעלה על אף שמשלמים כל חודש החזר עבור הקרן.
בתקופות של ריביות משכנתא עולות בד"כ יש גם אינפלציה עולה, ואז משלמים יותר משני הפקטורים, עליית הקרן וגם מעליית הריבית.
כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות על היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתא והכדאיות האישית בלקיחת מסלולי משכנתא משתנה או משכנתא דולרית ביחס להלוואה במסלול קבוע אם או בלי הצמדה.

ריבית משתנה וקרן צמודה דולרית – יתרונות וחסרונות

יתרונות – בשנים 2011 – 2008 עקב המיתון העולמי שהחל בסוף 2008, ריביות במט"ח היו בשפל היסטורי .
כדאיות לקיחת הלוואה עם ריבית משכנתא דולרית עלתה.
הריבית הדולרית לרב נמוכה מריבית שקלית ולכן עדיפה ריבית משכנתא דולרית.
בריבית דולרית ההחזר החודשי והוצאות ריבית משכנתא מצטברת הם נמוכים מאוד יחסית לרב מסלולי משכנתא האחרים.
בשקל מתחזק מול הדולר נוצר רווח נוסף ומהותי של ירידת יתרת ההלוואה, ירידת החוב לבנק משכנתאות.
התחזית להערכתנו היא שהדולר ימשיך להיחלש בשנים הקרובות עקב בעיות כלכליות של ארה"ב בגרעון התקציבי הענק, האבטלה וכו'.
יש יתרון גדול בלקיחת מסלול משכנתא דולרית לבעל הכנסה נקובה בדולר (למשל ממשכורת או משכר דירה) ולכן שינוי שע"ח ישפיע לאותו כיוון, על יתרת קרן ההלוואה ועל ההכנסה, יציבות פיננסית.

חסרונות – כאשר ריביות משכנתא יעלו לאחר סיום המשבר העולמי החזר משכנתא החודשי יעלה וכמו כן הוצאות ריבית משכנתא.
שע"ח של מט"ח הוא בתנודתיות יחסית גבוהה מאוד לשנה יחסית למשל לתנודתיות למדד המחירים לצרכן.
התנודתיות של שע"ח ישפיעו מאוד לטובה או לרעה על יתרת קרן ההלוואה, החוב לבנק משכנתאות.
בישראל ההכנסות הן שקליות ולא משתנות עפ"י שע"ח הדולר, אך עקב ההוצאה הצמודה לדולר מההלוואה הדולרית יוצרת חשיפה מטבעית וחוסר התאמה בין הכנסות להוצאות הלווה, דבר היכול ליצור קשיים בהחזר משכנתא.
טוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות על היתרונות והחסרונות של מסלולי משכנתא שונים והכדאיות האישית למסלולי משכנתא בעיקר של מסלול משכנתא משתנה דולרית. משכנתא דולרית היא יחסית מסלול ספקולטיבי עם אפשרויות גדולות לרווח ובשנים של התחזקות הדולר נמנע מהפסד ע"י ביצוע מיחזור משכנתא.

צעד חכם יעשה האדם המקבל עצה מבעל ניסיון

ידע ←←← כוח ←←← כסף